农村房地产管理条例？

一、农村房地产管理条例？

农村房地产建设管理条例：

第一章 总 则

第一条 为规范农村村民住房建设及其管理，节约集约利用土地，改善农村人居环境，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内农村村民在城市（镇）规划区、集镇规划区以外的农村集体土地上新建、改建、扩建住房及其管理和监督，适用本条例。

第三条 农村村民住房建设及其管理，应当遵循规划先行、先批后建、一户一宅、相对集中的原则。

第四条 市、县（市、区）人民政府组织领导本行政区域内农村村民住房建设工作，并将村庄规划和示范图集编制、集中居住区公共配套设施建设、建筑风格奖励和补助、执法管理等经费纳入本级财政预算。

乡镇人民政府在本行政区域内负责农村村民住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权以及县（市、区）人民政府有关部门的委托，开展村民住房建设执法管理工作。

村民委员会应当协助乡镇人民政府做好本村区域内村民住房建设管理和服务工作。

第五条 市、县（市、区）人民政府住房城乡建设部门是农村村民住房建设的主管部门，城乡规划、国土资源、水务、林业、交通运输、环境保护、财政等部门在各自职责范围内负责做好农村村民住房建设的管理、监督和服务工作。

第二章 规划与用地管理

第六条 村庄规划由乡镇人民政府组织编制。

编制村庄规划应当以国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、镇规划、乡规划为依据，与林业、水资源、环境保护、交通建设、防灾减灾等专项规划相衔接。

编制村庄规划应当结合乡镇、村人口变化情况以及人居环境现状，兼顾中长期发展需要，尊重村民意愿，科学合理布局，体现地方特色，保护自然生态环境和历史文化资源，符合生态文明建设要求。

第七条 村庄规划应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，由乡镇人民政府报上一级人民政府审批。

经批准的村庄规划，应当严格执行，不得擅自修改。确需修改的，应当依照法定程序组织修改。

第八条 农村村民住房建设应当符合村庄规划，避开地质灾害隐患区、滞行洪区等危险区域。

禁止在下列区域进行农村村民住房建设：

（一）永久基本农田区域；

（二）生态资源保护区域；

（三）饮用水水源一级保护区；

（四）历史文化核心保护范围；

（五）河道湖泊管理范围；

（六）法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。

第九条 在公路沿线建设住房的，其房屋边缘与公路边沟外缘的间距为：国道不少于二十米，省道不少于十五米，县道不少于十米，乡道不少于五米。在高速公路沿线建设住房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于三十米。在铁路沿线两侧建设住房的，其房屋边缘与最外侧轨道的中心线的距离不少于五十米。

第十条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。每一户住房建设占地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用原宅基地等其他土地不超过一百八十平方米。

第十一条 农村村民住房建设用地实行计划管理。县（市、区）人民政府每年应当优先安排农村村民住房建设用地计划指标，保障村民住房建设用地需求。

第十二条 鼓励进城居住的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，腾退出的宅基地可以由本集体经济组织与宅基地使用人协商回购，主要满足本集体经济组织内部的宅基地再分配或者根据国家有关规定整理利用。

第三章 申请与审批

第十三条 农村村民申请建设住房，应当依法办理建设规划和建设用地审批手续，并严格按照批准的内容进行建设。

第十四条 村民符合下列情形之一，可以以户为单位申请建设住房：

（一）因自然灾害、项目建设需要搬迁的；

（二）现有住房危旧需要新建或者改建的；

（三）已分户且无宅基地的；

（四）自愿放弃原宅基地，申请到集中居住区建设住房的；

（五）可以申请建设住房的其他情形。

第十五条 农村村民申请建设住房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合村庄规划的；

（二）将住房出卖、出租、出借、赠予他人或者改作经营场所等非生活居住用房的；

（三）因项目建设拆除住房，但已经得到住房安置的；

（四）所申请的宅基地存在权属争议的；

（五）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十六条 农村村民申请建设住房，应当持下列材料向村民委员会提出申请：

（一）建房申请书；

（二）户口簿；

（三）申请异地新建住房的，需提供自愿退出原宅基地、限期拆除其地上建筑物并交由集体经济组织重新安排使用的承诺书。

第十七条 农村村民申请建设住房应当按下列程序办理审批手续：

（一）建设住房申请人向村民委员会提出申请，经村民委员会出具书面意见后，由村民委员会报送乡镇人民政府审核；

（二）乡镇人民政府应当自收到村民申请建设住房相关材料之日起五个工作日内，组织有关单位和人员进行现场核查。经核查符合批准条件的，依法办理建设规划审批手续，同时报请有审批权的土地主管部门办理建设用地审批；不符合批准条件的，退回申请材料，并书面告知不予批准的理由；

（三）农村村民住房建设涉及占用农用地、林地的，应当按照《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规办理转用审批手续。

第四章 建设管理

第十八条 乡镇人民政府应当在建设住房申请人取得建设规划和建设用地审批手续后五个工作日内，组织有关单位和人员到现场定位放线。

第十九条 农村村民住房建设应当在乡镇人民政府组织现场定位放线后，方可开工。

农村村民住房建设应当选择具有建筑资质的企业或者经过技能培训的施工人员施工，并严格按照建设规划和建设用地审批的内容进行。

施工企业或者施工人员不得为未取得规划、用地许可或者违反规划、用地许可规定的农村村民进行住房建设。

第二十条 农村村民住房建设完工后，应当向乡镇人民政府申请规划核实，乡镇人民政府应当自收到核实申请之日起五个工作日内，组织相关人员到现场进行检查核实。核实合格的，出具规划核实证明。

第二十一条 农村村民申请异地新建住房的，应当根据承诺书在承诺的期限内自行拆除原宅基地上的建筑物；承诺期限为新房入住之日起不超过三个月。

第二十二条 县（市、区）人民政府应当采取向村民无偿提供住房建筑设计示范图集、给予适当奖励或者补助等措施，鼓励村民建设具有地方特色的民居村落，创建美丽乡村和生态旅游示范村。

第二十三条 县（市、区）人民政府、乡镇人民政府应当统筹规划，采取有效措施，引导村民集中居住，并建设好集中居住区道路、垃圾污水处理等配套设施和公共服务设施。

支持和鼓励采取联户联组的方式建设村民集中居住区。

第五章 监督管理

第二十四条 县（市、区）、乡镇人民政府应当通过政府网站、政务大厅公开农村村民住房建设的申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批权限、审批程序、审批时限以及农村村民住房建设年度用地计划，并定期公布审批情况。

第二十五条 乡镇人民政府应当建立农村村民住房建设动态巡查制度，及时发现和查处违法行为。

村民委员会应当加强日常巡查，发现村民违法建设住房的，应当立即劝阻，并于二十四小时内向乡镇人民政府报告。

第二十六条 县（市、区）人民政府住房城乡建设、城乡规划、国土资源等部门及乡镇人民政府应当建立村民违法建房举报制度，接到举报后，及时组织调查处理。

第二十七条 县（市、区）人民政府建立农村村民住房建设管理联席会议制度，研究决定村民住房建设管理的重大问题。

乡镇人民政府建立规划例会制度，研究决定村庄规划编制和调整、村民住房集中居住规划布局、规划许可和执法等问题。

第二十八条 市、县（市、区）人民政府建立农村村民住房建设管理考核制度，对下级人民政府和本级有关部门村民住房建设管理工作进行考核。

第六章 法律责任

第二十九条 违反本条例规定，有下列情形之一的，对主要负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未组织编制或者未按照法定程序编制、审批、修改村庄规划的；

（二）未按照规定的条件和程序进行规划审批和用地审批的；

（三）未按照规定对农村村民住房建设进行定位放线、规划核实等建设管理活动的；

（四）对农村村民住房建设违法行为巡查不到位、报告不及时、制止查处不力的；

（五）在农村村民住房建设管理工作中有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第三十条 未取得建设规划批准或者未按照批准的建设规划进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设，限期改正。当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在十五日内采取改正措施，消除对规划实施的影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以责令限期拆除。经责令不自行拆除的，乡镇人民政府可以组织拆除。

第三十一条 农村村民未经批准、超出批准用地范围或者采取欺骗手段骗取批准，违法占用土地进行住房建设的，依照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规进行处理。

第三十二条 违反本条例第二十一条的规定，超过承诺期限，不自行拆除原宅基地上建筑物的，由乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，依照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规进行处理。

第三十三条 违反本条例规定的行为，其他法律法规已有规定的，从其规定。

二、农村房地产管理办法？

一、未经审核私自选址翻建的。

　　农村一户一宅政策的规定，建房只能在原宅基地范围内实施，选址另建书需提交宅基地地申请，经相关审核批复后才可动工，否则是不被允许的。

　　二、未经审核私自增加面积的。

　　国家对宅基地占地面积有相关的规定，各地区会根据当地地形予以适当调整。农民在翻建房屋时，未经过相关审批，私自增加占地面积的情况是不被允许的。

　　三、未经审核私自增盖楼层的。

　　目前农村房屋建设管理定，对农村房屋的高度有相关的规定，超出相关规定要求的，需经过相关的审批，审批通过后还需联系专业的施工队伍，否则也是不允许的。

三、2021年农村房地产过户流程？

农村房屋是农民的财产，主要登记在户主的名下，但是现在由于很多人进城落户，农村家里的房屋就闲置下来，有些人想过户给其它人，那么2021年农村房屋可以过户吗?怎么过户?一起来了解下。

农村房屋是农民的财产，主要登记在户主的名下，但是现在由于很多人进城落户，农村家里的房屋就闲置下来，有些人想过户给其它人，那么2021年农村房屋可以过户吗?怎么过户?一起来了解下。

2021年农村房屋可以过户吗?

可以过户。农村只要拥有房屋的产权，便可以将房屋进行变更，处置，买卖，但农村买卖过户房屋是有条件的，首先买卖双方，都是同一个村镇，且不属于拆迁范围内农房。其次，需满足一户一宅的原则，在农村房屋买卖后，双方都得符合一户一宅的土地原则，不能一户多宅，不然其买卖行为将是无效的。最后，需征得本村集体组织的同意，只有村集体同意房屋买卖的申请后才可以进行买卖。

2021年农村房屋怎么过户?

1、农村房屋买卖过户

需要委托人员对房屋进行评估、缴税、交验书证、受理登记、权属审核、交费领证。需要的证件有土地使用权证、房屋所有权证、、共有权证、买卖契约、税票等，以及其它相关证明。双方持本人身份证，亲自办理登记，如果是委托他们办理的，要出具公证的委托书。

2、同村农房过户

卖方和买方都属于同一个村镇，且当地不属于拆迁范围内，这样的农房才可以办理过户手续，首先买卖合同签订要去公证，然后双方持相关证件到所属房管局农房办办理即可。

3、小产权房

农村房屋要有“房屋登记证”，则可以去房管局办理过户手续，若是小产权房，那么属于一般商品交易，要看对方是否具有房屋所有权，以及是否为共同财产，如果房屋所有人均签署了协议，且协议已经公正处公证，那么购房金额则符合市场价格，不受法律保护。

2021年农村房屋费用是多少?

农村房产证过户费用：转让方需要交征地管理费，0.75元/平方米;出让金;补出让契税，基由市财政局契税征收窗口核收;土地出让合同印花税。受让方还需要交工本费;国有土地使用证20元/本;印花税;土地权属调查、地籍测绘费等等。

四、农村房地产买卖合同

农村房地产买卖合同的注意事项

在农村，房地产买卖合同是一项常见的交易方式，无论是买房还是卖房，签订合同都是必要的程序。对于买卖双方来说，了解农村房地产买卖合同的注意事项是非常重要的，这有助于确保交易的顺利进行，并减少潜在的纠纷风险。本文将介绍一些农村房地产买卖合同的注意事项，希望能为您提供帮助。

1. 合同的有效期限

在签订农村房地产买卖合同之前，双方应明确合同的有效期限。根据中国法律规定，一般情况下，房地产买卖合同的有效期限应为30个自然日，但双方可以根据具体情况进行协商，并在合同中明确约定。另外，双方还应注意合同中是否包含提前终止的条款，以应对意外情况。

2. 买卖双方的权利义务

双方在签订农村房地产买卖合同时，应明确各自的权利和义务。买方应保证支付购房款项，并按照约定的时间完成交付手续；卖方应保证房屋的所有权归属清晰，并承担交付房屋的责任。在签订合同之前，双方可以通过对房屋进行评估和检查，确保房屋的状态符合合同约定，避免可能的纠纷。

3. 价格和支付方式

在农村房地产买卖合同中，价格是一个非常重要的因素。卖方应明确标示房屋的售价，包括各种费用和税款；买方应在合同中明确支付方式，如一次性付款或分期付款等，并约定具体的支付时间。此外，双方还应注意支付方式是否合法合规，并确保支付过程的安全性。

4. 相关附加条件

在一些特殊情况下，双方可能需要在农村房地产买卖合同中增加一些附加条件，以保护各自的权益。这些附加条件可以涉及房屋的使用权、权属证明、房屋所有权的转移等方面。在约定附加条件时，双方应明确具体的约束和限制，并确保符合相关法律法规。

5. 违约责任和纠纷处理

在签订农村房地产买卖合同时，双方应明确违约责任和纠纷处理的方式。如果一方违约，另一方可以要求违约方承担相应的违约责任，如支付违约金或赔偿损失等。在合同中应明确解决纠纷的方式，可以选择仲裁或诉讼，并约定具体的管辖法院。

6. 知识产权和保密条款

根据中国的法律，农村房地产买卖合同中也应包含知识产权和保密条款。双方应明确房屋的知识产权归属，以及对相关信息的保密义务。这有助于保护买卖双方的合法权益，并防止知识产权的侵权行为。

总结

农村房地产买卖合同是保障交易双方权益的重要法律文件。在签订合同之前，双方应详细了解合同的内容，并在明确各项条款的基础上签订合同。通过在合同中明确有效期限、权利义务、价格支付方式等方面的约定，可以减少买卖双方的纠纷风险。此外，对于特殊情况，可以在合同中增加相关附加条件，以保护各自的权益。在签订合同之后，双方应遵守合同约定，并及时解决可能产生的纠纷，以确保交易的顺利进行。

五、农村房地产价值趋势分析：未来农村房子会升值吗？

近年来,随着城镇化进程加快,人们对农村房地产的关注度也不断提高。很多人都在关心,未来农村房子会继续升值吗?对此,我们将从多个角度进行深入分析。

城乡一体化带来新发展

随着城乡一体化建设的深入推进,农村基础设施不断完善,生活配套日益成熟。许多农村地区正在实现产业转型升级,吸引大量年轻人返乡创业,这将带动当地房地产市场的活跃。与此同时,国家也出台了一系列利好政策,支持农村人居环境改善,进一步推动了农村房地产的发展。

人口流动成为驱动力

近年来,农村人口流动趋势日益明显。一方面,随着城镇化进程加快,大量农村人口涌入城市;另一方面,随着乡村振兴战略的实施,也有越来越多的城市人群选择回到农村,重新定居。这种人口流动无疑为农村房地产市场注入了新的活力。

土地政策为农村房地产松绑

此外,国家针对农村土地制度也进行了深入改革,为农村房地产发展松绑。农村集体建设用地确权、宅基地使用权确权以及农村房地产交易市场的建立,都为农村房地产市场的繁荣创造了良好的政策环境。

结语

综上所述,在城乡一体化、人口流动以及土地政策等多重利好因素的推动下,未来农村房地产市场仍将保持较好的升值潜力。但需要注意的是,不同地区的具体情况会有所差异,投资者在做出选择时,还需要结合当地的实际发展状况进行审慎评估。

感谢您阅读本文,希望通过这篇文章,您能对农村房地产的发展有更深入的了解。如果您还有任何疑问,欢迎随时与我交流探讨。

六、浙江金华农村房地产拍卖市场分析:价格走势与影响因素

在当下中国城镇化加速的大背景下,乡村土地资源的利用和开发一直是一个备受关注的话题。浙江省作为经济发达地区之一,其乡镇住宅土地拍卖价格走势更是引起了广泛关注。本文将从浙江金华乡镇住宅土地拍卖价格入手,分析其背后的市场动态和影响因素,为相关从业者提供专业的参考。

一、浙江金华乡镇住宅土地拍卖价格现状

根据相关统计数据,近年来浙江金华地区乡镇住宅土地的成交价格呈现持续上涨的态势。以2020年为例,该地区住宅用地的平均成交价格约为每平方米5000元,较2019年同期上涨约15%。这一涨幅远高于同期全国平均水平,充分反映出该地区乡村房地产市场的火热。

从具体成交案例来看,位于金华市婺城区的某乡镇住宅用地,其2020年6月的成交价格达到每平方米6800元,刷新了当地乡镇住宅用地的价格纪录。业内人士分析,这一价格水平已接近部分三四线城市的郊区住宅用地价格,显示出乡村房地产的升值潜力。

二、推动浙江金华乡镇住宅土地价格上涨的主要因素

造就浙江金华乡镇住宅土地价格快速上涨的原因主要有以下几方面:

• 城镇化进程加快。近年来随着城镇化水平的不断提高,大量农村人口向城市流动,带动了对乡村住房的需求攀升。这使得乡镇房地产市场供不应求,价格自然水涨船高。
• 基础设施建设不断完善。各级政府大力推进农村基础设施建设,包括道路、供水电等,大幅改善了乡村的居住环境,提升了其生活便利性,从而吸引更多人定居。
• 投资需求持续旺盛。受益于城乡协调发展战略,许多城市居民开始将目光投向农村房地产市场,以获取稳定的收益。这种投资需求也是推高乡镇住宅价格的重要因素。
• 土地供给趋紧。随着城镇化进程的加快,可开发的农村建设用地日益减少,加之各地严格实施耕地保护政策,这导致了乡镇住宅用地供给的收缩,从而推高了其交易价格。

三、乡镇住宅土地拍卖价格未来走势展望

综合以上分析,笔者认为,在可预见的未来,浙江金华地区乡镇住宅土地拍卖价格仍将保持较快的上涨态势。主要原因包括:

• 城镇化进程的持续推进将继续带动对农村住房的刚性需求。随着收入水平的提高,人们对乡村生活品质的追求也将不断升级。
• 基础设施建设进一步完善将进一步提升乡村的吸引力,推动房地产价格水平的攀升。
• 投资客需求保持旺盛。在经济发展和城乡协调目标的双重推动下,投资者对乡村房地产的兴趣料将持续高涨。
• 土地供给缺口难以弥补。受制于耕地保护等因素,可开发的农村建设用地仍将保持相对紧张的局面,这将持续支撑价格水平。

总之,在城镇化进程持续推进、乡村基础设施不断改善、投资需求旺盛以及土地供给趋紧等诸多因素的共同作用下,未来一段时期内,浙江金华地区乡镇住宅土地拍卖价格有望保持较快的增长势头。相关从业者和投资者需密切关注市场动态,制定切合实际的经营策略。

感谢您阅读本文,希望通过本文的分析,您能够对浙江金华乡镇住宅土地市场有更全面的了解,为您今后的决策提供有价值的参考。

七、农村房地产开发流程？

由于农村集体土地的特殊性质，法律规定集体所有土地不能直接进入房地产开发用地市场。因此，必须首先通过有权批准机关审批准予将农用地转为非农用地，再由国家征用，将集体所有土地变为国有土地，然后再由国家出让给房地产开发商。集体所有土地被征用后，其所有权的主体已由集体变更为国家，在这种情况下土地的出让，其实质是国有土地使用权出让。

但另一方面，法律也留出了一道口子，允许企业在某些情况下，直接使用集体土地用于开发建设。因此，在农村集体土地开发的具体操作上就有两种方式。

（一）集体土地转为国有土地

1、审批手续

集体土地转为国有土地要进行农用地转用和征用手续，最后进行国有土地出让。我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。农村集体土地大多属于农用地，如果要用于开发度假村，必须要先履行相应的审批手续转为建设用地，否则就是非法占用土地。根据《土地管理法》第44条，农用地转为建设用地的审批权集中于国务院和省级人民政府，具体如下：

（1）省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

（3）其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省级政府批准。

2、操作流程

第一步，农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

第二步，确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

第三步，用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：1、建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）；2、预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；3、需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

第四步，用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；

环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

第五步，用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

第六步，国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准：1、国务院批准的建设项目；天下房地产法律服务网2、国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；3、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；4、在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地。5、需要征用基本农田的；6、需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；7、需要征用其他土地超过七十公顷的。

第七步，由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。

第八步，国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，经批准办理了农用地转用手续后，国土资源局可直接发出用地文件。

城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。

第九步，被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。

但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权。

国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。天下房地产法律服务网。

第十步，签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

其中，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未动工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权，并交由原农村集体经济组织恢复耕种。

其中，国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

第十一步，如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

（二）直接使用集体土地

《土地管理法》第二条规定：“土地使用权可以依法转让。”这里的“土地使用权”，既包含了国有性质的土地使用权，又包含了集体性质的土地使用权，而且这两种性质的土地使用权都可以依法转让，可以有偿地进行流转。第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。”该条款实际上已经承认集体建设用地使用权可以以入股、联营等方式进行流转。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

八、农村土地是不是房地产的下一个红利？

农村土地可以说是我国新基建的下一个红利，农村要美，农村就要建设，农村要改掉乱的现象，同样需要建设，要实现现代化农村，也必须要建设。

九、农村的土地是农村集体所有而非国家所有，那么对农村的自建房有法理收取房地产税吗?

你知道集体土地证是啥样的吗？

人家叫“集体土地使用证”

如果你是小产权房买家，国家管你要房产税，

交！

快点交！

马上交！！

小产权房最主要的问题不是交不交房产税，是合不合法，安不安全

国家管你要房产税了，就是最好的证明呀！！

你问下你爹妈，上世纪末城市的各种违建要交罚款的时候多少人排队去交？

十、农村出身，销售小白，还内向，能做好房地产销售吗？

内向的人更容易让别人产生信任感，做房地产销售并不容易，至少要做到两点： 不怕打电话； 不怕被拒绝； 　　只要能做到这两点就可以，在跟潜在顾客沟通过程中，多了解顾客的购买意向和购买能力，一般接通电话后以一句哪里有个楼盘不错，然后看顾客的反应，如果顾客又询问该楼盘，则继续往下聊，摸清客户的需求，如果电话一通对方表示没兴趣，则应快速结束电话，下次再打，切不可穷追不舍。

顶一下

(0)

0%

踩一下

(0)

0%