农村土地宅基地流转服务经营范围？

一、农村土地宅基地流转服务经营范围？

农村土地宅基地流转服务范围，只有在本村村民当中宅基地可以流转

二、农村宅基地出售他人经营群租房合法吗？

不合法。因为农村的宅基地就是村委会依据农户的家庭人口分配的土地，供农户建房之用，是不能买卖的。

如果农户把宅基地对外出租，供他人建临时性房屋， 进行商业行为，是可以的，这样没有改变宅基地的所有权，虽然对外出租，只是使用权的改变，权性质仍然是村集体土地。

三、农村饭店经营思路和方案？

农村开饭店，首先选好地址，其次是莱品，农村人比较节俭，所以莱的价格不宜过高，一般家里来客人了才会去饭店吃饭，大众化的煮魚烧肉小炒炒，海参鲍鱼之类的不合适。

四、农村宅基地怎么划分和继承？

　　宅基地使用权本身不得单独转移且不能用于抵押、不能进行继承——陈少英、莫有成等诉莫枢、莫权继承纠纷案

裁判要旨：宅基地使用权人可以将地上建筑物以出租、赠与、继承、遗赠的方式转移与他人，宅基地使用权也随之转 移，但宅基地使用权本身不得单独转移且不能用于抵押，包括不能进行继承。

　　案号：（2014）肇中法审监民再字第2号

　　审理法院：广东省高级人民法院

　　来源：《人民法院案例选》（总第96辑）

　　以户为单位申请的宅基地使用权不能作为家庭成员个人财产进行继承——甲诉张某某、乙法定继承纠纷案

　　裁判要旨：宅基地是村民按户申请使用的，宅基地使用权属于该户内家庭成员共同共有，户内某个家庭成员死亡，并 不必然导致户的消灭，宅基地使用权仍然是家庭共有财产而非被继承人的个人财产。此外，户内家庭成员已退出该集 体经济组织的，亦无权取得宅基地使用权。

　　审理法院：黑龙江省牡丹江市西安区人民法院

　　来源：人民法院报

　　被继承人享有的宅基地上房屋已拆除的，继承人不能单独继承该宅基地使用权——韦富诉四合村委会宅基地使用权 纠纷案

　　裁判要旨：宅基地使用权归集体所有。集体经济组织成员可以依法继承宅基地上所建房屋，并因该房屋产权的合法转 移，而享有房屋所在的宅基地使用权；但是，集体经济组织成员不能单独继承宅基地使用权，作为继承的宅基地使用 权人，一旦将房屋拆除就不再享有宅基地使用权，集体经济组织可以收回该宅基地。

　 一般公民生活中在宅基地使用权继承上会遇到常见的几个问题：

　　1、与被继承人共同生活的本集体组织成员对于被继承人宅基地使用权的继承；

　　2、不与被继承人共同生活的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承；

　　3、非本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人的宅基地使用权的继承。

　　（一）与被继承人共同生活的本集体组织成员对于被继承人宅基地使用权的继承

　　此种情况下宅基地使用权并不发生继承。主要理由是：宅基地使用权属于家庭共有，而共同生活是构成家庭所必不可少的要件。继承人与被继承人是同一个家庭中的成员，具有共同关系。而共同共有以共同关系的存在为前提，因共同 关系的产生而产生，因共同关系的消灭而消灭。宅基地使用权是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。家庭个别成员死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题。也就是说，被继承人死亡前，宅基 地使用权并非其个人财产；被继承人死亡后，家庭关系仍然存在，宅基地使用权仍归其他家庭成员共同拥有，并不发 生宅基地使用权的继承问题。

　　（二）不与被继承人共同生活的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承

　　可以分为两种类型：

　　第一种类型是符合宅基地申请条件的继承人对本集体宅基地使用权的继承，这种情况下无论宅基地上的房屋状况如何 ，都应准许继承。但是，继承人接受继承的，在其他条件未变的情况下，不得再另行申请宅基地。

　　第二种类型是不符合宅基地申请条件的继承人对本集体宅基地使用权的继承。当宅基地上不存在房屋或房屋已经朽坏 失去使用价值时，应当禁止继承。当宅基地上存在可有效使用的房屋时，宅基地使用权具有取得上的无偿性，若允许为本集体不符合宅基地申请条件的人继承，将使其无端受益，导致所占有宅基地扩大，损害集体其他成员的利益，有违公平理念。

　　此外，《土地管理法》第六十二条第一款明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过 省、自治区、直辖市规定的标准。”而此种情形下的继承往往使得已有宅基地者又获得一处宅基地，直接违反了我国 现行法律所确定的“一户一宅”原则，因此应当禁止。

　　（三）非本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人的宅基地使用权的继承

　　此种情况下，不应当允许继承。主要理由是：宅基地使用权归属用益物权，尽管用益物权具有财产的性质应允许继承 ，但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项特殊的财产，其财产属性大为减弱，人身属性居于强势地位。其特殊性 表现为：

　　第一，宅基地使用权具有无偿性。第二，宅基地使用权具有人身依附性。第三，宅基地使用权具有福利性。若允许宅 基地使用权被本集体经济组织之外的人继承，有违该权利设置的根本目的，有损村民的利益。

　　土地作为一项重要的不动产具有稀缺性，同时基于国家对于农业用地的特殊重视与保护，村民的宅基地是相对受限的 ，必须予以合理的规划和管理，才能既保证农用地不被侵占，又能保证本集体成员“居者有其屋”。而允许本集体经 济组织之外的人对本集体宅基地使用权的继承，则在一定程度上构成了对原规划和管理秩序的破坏。

　　一方面，集体之外的人对宅基地使用权的占据意味着本集体所实际掌握的宅基地的减少，当村民需要申请宅基地而继 承人不愿转让时，集体组织只好为村民另寻他所，尤其是本集体内的建设用地已严重不足时，这种矛盾会更加尖锐； 另一方面，本集体经济组织之外的继承人如果在本集体外拥有一处宅基地或住房，若允许其无偿取得本集体的宅基地 使用权，相较于需要宅基地的本集体成员，显然有违实质的公平。何况我国《土地管理法》第62条明确规定农村村民 一户只能拥有一处宅基地。此种情形下的继承往往使已有宅基地者又获得一处宅基地，直接违反了我国现行法律所确 定的“一户一宅”的原则。

　　动产登记政策解读：宅基地使用权不能单独被继承

　　近日，自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议作出答复（以下简称“3226号建议答复”），其中“ 关于农村宅基地使用权登记问题”的内容，被各路媒体广泛转载或者报道。部分媒体对答复内容的断章取义甚至曲解 ，可能造成社会公众对农村宅基地管理政策的误读，以至于引发农村宅基地更多的矛盾和纠纷。事实上，即使2019年 土地管理法进行了新的修改，但我国农村宅基地管理政策并无实质的变化，宅基地使用权不属于遗产范围，并不能被 单独继承，但可以随同农村房屋一并办理继承登记。

　　一、自然资源部答复是依据现行法律政策规定作出的，并未针对农村宅基地出台新的管理规定

　　自然资源部在“3226号建议答复”中涉及农村宅基地继承如何办理不动产登记的问题，具体表述为“六、关于农 村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据继承法规定 ，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村 宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民）， 因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记‘该权利人为本农民集体 经济组织原成员住宅的合法继承人’。”

　　上述答复内容并不是自然资源部对农村宅基地继承问题出台新的管理规定，更不是像某些媒体以偏概全解读为“ 城镇居民可以继承农村宅基地”，仅仅是对农村房屋继承后如何办理宅基地使用权转移登记的答复。对于农村房屋作 为遗产被继承之后，如何办理房屋对应的宅基地使用权登记，相关政策早已有之。

　　2011年印发的《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的 若干意见》（国土资发﹝2011﹞178号）第六条“严格规范确认宅基地使用权主体”中明确，已拥有一处宅基地的本农 民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土 地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

　　2016年原国土资源部印发的《不动产登记操作规范（试行）》对宅基地使用权及房屋所有权登记的转移登记也遵 循且强调了上述规定。在10.3.2申请主体部分明确“宅基地使用权及房屋所有权转移登记应当由双方共同申请。因继 承房屋以及人民法院、仲裁委员会生效法律文书等取得宅基地使用权及房屋所有权的，可由权利人单方申请”，即在 申请继承宅基地使用权时不考虑继承人的户籍问题。在10.3.4审查要点中，“受让方为本集体经济组织的成员且符合 宅基地申请条件，但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转 移的除外。”进一步明确了农村房屋因继承办理不动产变更登记时，继承人不受本集体经济组织的成员且符合宅基地 申请条件的限制。

　　根据上述规定，关于农村宅基地办理继承登记应当主要掌握以下三点内容：第一，农村宅基地使用权不能单独继 承并办理登记；第二，因农村房屋属于遗产范围，农村房屋被继承时，对应的农村宅基地使用权可以一并办理不动产 转移登记；第三，农村房屋被继承时，在办理房屋及对应宅基地使用权时，并不区分继承人是否为本村村民，是否符 合宅基地管理中“一户一宅”的限制条件。

　　可见，“3226号建议答复”是自然资源部依据物权法、继承法、土地管理法、不动产登记暂行条例等相关法律法 规及规范性法律文件作出的，仅是对农村房屋及其对应的宅基地使用权办理继承登记问题的相关政策规定的引用和阐 述，并不是针对农村宅基地管理出台新的政策规定。

　　二、宅基地使用权作为特殊的用益物权并不能被单独继承

　　1.宅基地使用权是基于特定身份取得的

　　《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自 治区、直辖市规定的标准。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发 〔1999〕39号）中规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部 门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（ 国发〔2004〕28号）则指出，“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2004年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的 意见》（国土资发〔2004〕234号）要求“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的 住宅发放土地使用证。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发 〔2007〕71号）又强调：”农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产 权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。“

　　根据上述规定，我国在制度设计中明确宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，属 于成员权，即只有基于本村村民的身份才有权取得宅基地使用权，非本村集体经济组织成员原则上不能取得农村宅基 地使用权。

　　2.宅基地使用权具有典型的社会保障性和福利性

　　我国农村宅基地使用权实行”一户一宅“原则，主要是为了保障农户都能够享受基本的生活居住权益，具有典型 的社会保障性和福利性。法律和司法实践都印证了这一点，这也正是宅基地使用权制度的价值所在。土地管理法规定 ，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能 保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区 、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。司法实践中，丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定 无效判令返还案也认定：”宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国土地管理法和物权 法的规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。尽管中央正在研究盘 活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关基本国策，若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效，则势必形成 对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。“因此，若宅基地使用权可以单独继承，则宅基地使用权人 范围将会无限扩大，不符合农村宅基地保障性和福利性的社会功能，违背了为农村村民实现”户有所居“的原则。

　　可见，宅基地使用权是农村村民基于本集体经济组织成员的特定身份取得的，具有较强的福利性和社会保障性。 我国继承法中关于可以继承的遗产范围，并不包括宅基地使用权。所以，宅基地使用权并不能被单独继承。

　　三、宅基地使用权可以随同农村房屋一并被继承并依法办理不动产转移登记

　　民法总则第一百二十四条规定：”自然人依法享有继承权。自然人合法的私有财产，可以依法继承。“继承法第 三条中规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括”公民的房屋、储蓄和生活用品“。所以农村宅基地上的 房屋属于遗产范围，可以由继承人依法予以继承。在农村房屋继承时，并不区分继承人是否是本村村民，是否符合” 一户一宅“的政策规定等，仅是按照遗产继承的相关法律规定确认继承人的权利。继承人继承农村房屋的，按照房地 一体的原则，当然取得房屋所对应的宅基地的实际使用权利，所以在办理涉及继承农村房屋所有权转移登记时，根据 不动产统一登记的规定，一并办理宅基地使用权转移登记。

　　但必须要强调的是，农村宅基地上建造的房屋所有权和宅基地使用权是两个物权，法律规定房屋作为个人合法财 产可以被继承，而宅基地使用权是一种特殊的用益物权，系基于本村村民身份取得的，且属于村民家庭集体成员共有 ，不属于个人财产，因此不能被单独继承。司法实践中也有判例明确上述原则，广东高院在莫枢与陈少英等继承纠纷 再审案中也提及：”宅基地使用权人可以将地上建筑物以出租、赠与、继承、遗赠的方式转移与他人，宅基地使用权 也随之转移，但宅基地使用权本身不得单独转移且不能用于抵押，包括不能进行继承。“

　　另外，有人认为非本村村民通过继承取得农村房屋所有权及宅基地使用权后，不允许对房屋修缮、翻建、重建等 ，以待房屋倒塌后收回宅基地使用权，此种论调纯粹属于僵化教条理解宅基地管理政策，与我国物权保护的基本规定 相矛盾。物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。笔者认为，通 过继承取得农村房屋所有权及宅基地使用权是合法财产权利，房屋所有权人依法对房屋进行翻建、重建乃至扩建，这 是房屋所有权的应有之义。当然，如果通过继承取得的宅基地因自然灾害等原因灭失的，其宅基地使用权随之灭失， 继承人无权要求重新分配宅基地。

五、如何合法获得农村房产和宅基地?

你的两个想法都行不通。

村里为单身汉安排了安置房，原来的老房宅基地应被村集体收回。

宅基地赠与对象也必须为特定对象，你与他非亲非故，也不是本村集体经济成员，不能赠与你。

最佳方式，与村集体签订20年租赁协议，使用该处宅基地，向村集体支付租金。

六、农村宅基地和房子如何更名？

农村房子过户可有意思了，有的时候房子能过户，宅基地过不了，因为继承人可能不是本村户籍，宅基地给不了。

首先你要看你们是不是本村户籍，是的话，直接去当地房产、土地部门过户就行，具体流程和手续，他们都有流程。

七、拨用宅基地和农村宅基地有区别吗？

划拔的是国有土地使用权，拔用宅基地是农村集体土地使用权。批准一般是批准个人宅基地住宅申请。

1.每户农村集体成员都免费获有一块宅基地，宅基地转让后还是宅基地，不能改变其性质用途。

2.划拨是指土地的来源或出让方式，土地国有是指这土地是国用地，而不是例如农村集体土地。

3.中国的土地都归国家所有，农村集体土地和城镇集体土地的主要区别就是，农村的土地实行特殊管理方式，这些土地可以流转承包，而不可以没买卖，而城镇的集体土地可以转让买卖土地使用权

八、农村宅基地和居民祖传宅基地的区别？

以上两种情况，宅基地都属于村集体土地，所有权是村集体的，性质是一样的。

九、关于农村宅基地和房产继承，翻新：？

首先，户口不在农村也可以通过继承房屋的方式继承宅基地。国土资源部的文件已经很明确。

其次，能不能翻建，要看当地的规划住建城管等部门的规定。宅基地是你的，但也不是想怎么翻建就怎么翻建，需要遵守当地关于规划建设方面的规定，譬如层数、层高、采光、施工等各方面的要求。

没有必要先翻建再继承。当然，更没有说不行。

十、农村房屋和宅基地可以进行买卖吗？

根据《土地管理法》的规定，农村宅基地不能买卖，农村房屋可以买卖。不过，农村房屋买卖要满足以下条件：

(1)转让人与受让人为同一集体经济组织成员

因宅基地属于农民集体所有，所以使用主体只能是集体经济组织成员。如果向城镇居民或本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，那就违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。

(2)转让行为须征得集体经济组织同意

根据《村民委员会组织法》的相关规定，宅基地的使用方案等涉及村民利益的事项，需经村民会议讨论决定；而且根据《土地管理法》的规定，宅基地的申请、使用都需经集体经济组织审核同意。如果擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意，应认定无效。

(3)农村房屋需与宅基地使用权一并转让

长期以来，对于土地及地表建筑物在法律上的关系我国一直采用严格的“房地一致”原则，即"房随地走"、"地随房走"的模式。

(4)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件

我国宅基地实行“一户一宅”原则，如果在集体已有住房和宅基地，那就不符合宅基地使用权分配条件了，转让行为应认定无效。

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